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Tiefere Mieten dank grüner Sanierung

Tiefere Mieten dank grüner Sanierung

Klima schützen und Rendite gewinnen – und das bei gleichbleibenden Mieten. Wie geht das?

  

Autor: Christoph Zaborowski

           

Nachhaltige, insbesondere grüne Immobilieninvestments sind im Trend. Mehr und mehr Investoren in der Schweiz verpflichten sich, ihre Immobilienportfolios grüner zu machen und zu dekarbonisieren. Der CO2-Ausstoss soll verringert oder sogar auf null gebracht werden. Allerdings sind diese Aktivitäten oft auf Neu- und Ersatzbauten konzentriert. Im Neubau von Mehrfamilienhäusern liegt der Marktanteil fossiler Brennstoffe bei den Heizungssystemen bei nur knapp über 10%. Bei den Gewerbeobjekten sieht es ähnlich aus. Ganz anders präsentiert sich der Heizungsersatz in Bestandsobjekten: Noch immer werden in 60% der Fälle alte Öl- und Gasheizungen lediglich durch eine modernisierte Variante ersetzt und stossen weiterhin CO2 aus. Damit stellt sich die Frage, wie die Immobilienbranche die Dekarbonisierung des Schweizer Gebäudeparks vorantreiben möchte.

           

Erneuerbare Energien für Bestandsbauten

Im Grundsatz haben Immobilieneigentümer beim Heizungsersatz in einer bestehenden Immobilie dieselben Möglichkeiten auf erneuerbare Energien umzusteigen wie beim Neubau:  

  •           - Fernwärme
  •           - Holzschnitzel/Pellets
  •           - Biogas
  •          -  Wärmepumpensysteme
  •                     - Luftwärmepumpen
  •                     - Fluss-/Seewasser-Wärmepumpen
  •                     - Grundwasser-Wärmepumpen
  •                     - Wärmepumpen mit Erdsonden

     

Insbesondere bei Wärmepumpensystemen ist die wirtschaftliche Effizienz unbestritten.  Die gesparten Brennstoffe und der deutlich geringere Wartungsaufwand im Vergleich zu Öl- oder Gasheizungen machen die höheren Investitionskosten innerhalb von 10 bis 20 Jahren wieder wett. Nicht zuletzt kann man mit Hilfe eines Wärmepumpensystems Wohnungen im Sommer sparsam und ohne negative Umweltfolgen kühlen. Angesichts steigender Temperaturen wird dies in Zukunft eine Selbstverständlichkeit für Mietwohnungen werden.

        

Weniger Emissionen durch bessere Dämmung?

Wer einen Heizungsersatz clever plant, stimmt ihn mit weiteren Massnahmen am Gebäude ab. Dabei kommt der Dämmung von Fassade, Dach oder Keller eine grosse Bedeutung zu. Der einfache Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch ein neueres Modell in Kombination mit einer verstärkten Dämmung verbessert die CO2-Bilanz ein wenig. Was dabei meist vergessen geht: Dämmung kostet Geld, beinhaltet graue Energie und ist aus gestalterischer Sicht gerade bei Altbauten nicht immer das Gelbe vom Ei. Wenn aber in ein effizientes Wärmepumpensystem oder eine andere Heizung mit erneuerbaren und CO2-freien Energien investiert wird, kann man sich bezüglich der Dämmung etwas zurückhalten (das gesetzliche Minimum ist grundsätzlich ausreichend). Dies führt dazu, dass die Kostenbilanz noch deutlicher in Richtung erneuerbarer Energien ausschlägt.

      

Projektbeispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Geschäftsliegenschaft in der Stadt Zürich, Baujahr 1965

Für den notwendigen Ersatz der Ölheizung wurden die folgenden Varianten geprüft:

  •           - Gasheizung
  •           - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde und Solaranlage
  •           - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde ohne Solaranlage
  •           - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde und Photovoltaikanlage

 

Geschäftsliegenschaft, Baujahr 1965

WPmit EWS und PV

 

Im vorliegenden Falle erwies sich die Variante einer Wärmepumpe mit  Erdwärmesonde und Photovoltaikanlage als die wirtschaftlich effizienteste Handlungsalternative. Es ist möglich, dass der Eigentümer seine Mehrinvestition gegenüber dem einfachen Ersatz der Ölheizung durch eine neue Gasheizung komplett über Mieterhöhungen finanzieren kann (bei einer Rendite von 3.5%) und der Mieter dennoch keine höhere Belastung zu befürchten hat. In der Summe steht sogar noch ein Betrag von 3'110 Franken pro Jahr zur Verfügung, der zusätzlich auf Eigentümer (höhere Verzinsung) und Mieter (tiefere Bruttomiete) verteilt werden könnte.

  

Die ökologischste Variante einer Wärmepumpe mit Solaranlage hat den Nachteil, dass entweder Mieter oder Eigentümer zusätzliche Kostenbelastungen tragen müssten. Bei einem unterstellten Zinssatz von 2.2% wäre jedoch auch diese Variante finanzierbar.

       

Beispiel 2: Wohnliegenschaft im Kanton Zürich, Baujahr 1986

Es wurden die folgenden Varianten geprüft:

  •            - Neue Ölheizung
  •            - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde und Solaranlage
  •            - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde ohne Solaranlage
  •            - Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonde und Photovoltaikanlage

Auch hier ist die Wärmepumpe mit Erdwärmesonde und Photovoltaikanlage die wirtschaftlich effizienteste Handlungsalternative. Die ökologischste Variante der Wärmepumpe mit Erdwärmsonde und Solaranlage würde hier sogar schon bei 2.5% Zinssatz rentieren.

Was in keiner Varianten kalkuliert wurde, ist das Risiko, dass CO2-Abgaben noch weiter steigen und Öl- und Gasheizungen somit noch unrentabler werden.

 

Sanierungskosten auf Mieter abwälzen – ist das legal?

Nach Art. 14 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) können energetische Massnahmen als sogenannte 'Mehrleistungen' den Vermieter zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigen (Art. 269a OR). Dabei kann der wertvermehrende Anteil der Investition in eine erneuerbare Heizung – d.h. die Differenz zwischen den Kosten eines gleichwertigen Ersatzes (der alten Heizung) und den Kosten des neuen Heizsystems (abzüglich der Förderbeiträge) über eine Mietzinserhöhung an den Mieter weitergegeben werden. In der Praxis stehen dem unter Umständen zwei Hindernisse gegenüber:

In der Rechtsprechung werden häufig nicht 100% der Mehrkosten als wertvermehrend akzeptiert und je nach lokalem Markt sind Mieterhöhungen, unabhängig vom Recht, nicht mehr realisierbar.

Die obigen Beispiele sowie zahlreiche weitere aus der Praxis aber zeigen, dass dank der sinkenden Nebenkosten die Mieterbelastung nicht erhöht wurde. Es entsteht sogar noch etwas Spielraum für eine Senkung der Belastung, ohne dass der Eigentümer draufzahlt. So ergibt sich eine Win-Win-Situation für beide Parteien.

   

Eine Frage des Vertrauens – oder der Garantien

Scheitert dies, so liegt es oft am fehlenden Vertrauen. In dem Augenblick, in dem der Eigentümer seinen Mietern die Vertragsanpassung mit höherer Nettomiete und dementsprechend tieferen Akontozahlungen schickt, muss der Mieter der Aussicht auf deutlich niedrigere Nebenkosten vertrauen können. Die höhere Nettomiete zahlt man ab sofort, tiefere Nebenkosten fühlen sich in dem Moment jedoch nur wie ein Versprechen an. Und das geht einher mit der Angst, dass die nächste Nebenkostenabrechnung dann doch höher ausfällt als in Aussicht gestellt. Helfen könnten hier eine Absicherung oder Garantien: Der Eigentümer garantiert dem Mieter, dass die Nebenkosten einen bestimmten Betrag nicht übersteigen – gegebenenfalls unter Einbezug einer Drittpartei in der Art eines Contracting.  Im Gegenzug dürfte natürlich auch der Mieter sein Heizverhalten nicht komplett auf den Kopf stellen und dadurch den Verbrauch wieder unnötig in die Höhe treiben.

   

Energiewende im Immobillienbestand – technisch und wirtschaftlich machbar

Wirtschaftlich und technisch ist eine Energiewende also auch im Immobilienbestand ohne weiteres machbar. Es braucht Willen und vielleicht ein paar neue kreative Ideen bezüglich der Nebenkostenabrechnungen und der gerechten Verteilung der Effizienzgewinne.

So bleibt ein hoffnungsvolles Fazit: Vieles läuft in Richtung Grün – nur im Bestand stockt es noch.

     

    

     

Der Autor:  

Dr. oec. publ. Christoph Zaborowski, seit über 20 Jahren auf den Immobilienmarkt spezialisiert, ist Inhaber der Investmentfirma REFL Invest AG und setzt sich für den CO2-freien Betrieb von Gebäuden ein. Er ist in einigen Immobilienunternehmen in der Schweiz und in Deutschland tätigt, so auch als Verwaltungsratspräsident der BS2 AG.

      

    

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Vgl. Wüest Partner 2018, Heizsysteme: Entwicklung der Marktanteile 2004-2017: Aktualisierung 2018, Bericht für das Bundesamt für Energie

07/05/2020