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3 Gewinner bei Sanierungen

3 Gewinner bei Sanierungen

Die energetische Sanierung einer Renditeliegenschaft stellt im Idealfall einen Gewinn für drei der involvierten Parteien dar: für Umwelt, Eigentümerinnen und Mieter.

  

Die Umwelt (und mit ihr die ganze Gesellschaft) profitiert, wenn dank einer Sanierung und einer emissionsfreien Wärmeerzeugung ein Gebäude umweltschonender betrieben werden kann - nicht zuletzt, weil ein Viertel des CO2-Ausstosses in der Schweiz auf den Gebäudepark zurück geht. Die Immobilienbesitzerinnen und Hauseigentümer können den Marktwert ihrer Liegenschaften steigern, wenn sie die Investitionskosten durch höhere Mieterträge finanzieren können. Und die Mieterinnen und Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete überkompensiert wird.

       

Im Rahmen eines Pilotprojekts hat die Wüest Partner AG energetische Sanierungen von zwölf Mehrfamilienhäusern im Deutschschweizer Mittelland mit einer Marktwertsumme von 230 Millionen Franken bezüglich der Kriterien Umwelt, Eigentümer und Mieter analysiert.

       

Die BS2 AG war als Subunternehmerin für die technische und energetische Machbarkeitsanalyse inkl. Berechnung der Investitionskosten zuständig und entwickelte die Sanierungsstrategie.

     

   

Höhere Erträge durch tiefere Nebenkosten

Das Ergebnis der Studie kann sich sehen lassen: In zehn Fällen ist der Wert der Liegenschaft durch die energetische Sanierung gestiegen. Die Bruttomiete – bestehend aus Nettomiete, Heizkosten und weiteren Nebenkosten – hat sich für die Mieter bei elf der zwölf untersuchten Gebäude reduziert, da dank der energetischen Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als sich die Nettomiete im Rahmen der mietrechtlich zulässigen Überwälzung erhöht hat. Von der Reduktion der Nebenkosten profitiert der Eigentümer im Verlaufe der Jahre zusätzlich, wenn im Rahmen der natürlichen Mieterfluktuation neue Mieter einziehen. Diese Neumieter sind bei gleicher Bruttomiete bereit, dank der tieferen Nebenkosten eine höhere Nettomiete zu zahlen, als dies ohne die energetische Sanierung der Fall wäre. In diesem Projekt wurden die sanierungsbedingten Marktwertveränderungen anhand der Discounted-Cashflow-Methode berechnet. Dabei werden aus Sicht des Eigentümers die zukünftigen Mieterträge sowohl der heutigen Mieter als auch derjenigen Mieter, die nach einer natürlichen Mieterfluktuation einziehen, berücksichtigt. Damit eröffnet das in diesem Bericht vorgestellte Projekt den Investoren eine neue Perspektive. In anderen Berechnungen wurde die Wirtschaftlichkeit unterschätzt, da die höheren Erträge, die der Eigentümer dank der tieferen Nebenkosten bei einer Neuvermietung einnehmen kann, vernachlässigt wurden.

  

 

Sanierungen lohnen sich bei älteren Gebäuden

Für das Projekt wählten die Betreiber der Studie bewusst Liegenschaften mit hohen Heizkosten aus. Bei allen zwölf simulierten Sanierungen wurde jeweils die Heizung ersetzt. Besonders wenig CO2 verursacht der Betrieb von Wärmepumpen, deren Strom durch den Einbau einer Fotovoltaikanlage bilanziell übers Jahr gedeckt werden kann. Durch den Wechsel von einer Gasheizung auf eine Wärmepumpe sinken zudem die Heizkosten. Der Einbau vereinfacht sich, wenn die Bedingungen vor Ort eine effiziente Investition zulassen, etwa indem die Bohrung einer Erdsonde zur Wärmegewinnung zugelassen ist. Damit rücken ältere Wohngebäude mit hohen Nebenkosten in strukturschwachen Regionen in den Fokus. Diese Liegenschaften stossen einerseits besonders viel Treibhausgase aus, andererseits werden sie unterdurchschnittlich oft saniert, da die Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen an schlechteren Lagen problematisch ist. Wenn bei solchen Liegenschaften vermehrt fossile Wärmeerzeuger ersetzt werden (wo nötig in Kombination mit einer punktuellen Verbesserung der Dämmung), kann der Beitrag des Gebäudeparks zur Erreichung der Klimaziele besonders effizient erfolgen.

      

     

   

Dieser Artikel zitiert aus der Studie der Wüest Partner AG. 

   

Einen weiteren Artikel zur Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungen, verfasst von BS2 Verwaltungsrat Christoph Zaborowski, finden Sie hier.

  

 


13/07/2020